OFERTA INMOBILIARIA: TRACA-TRACA-TRACA, ILUSIÓN…DEL URUBÓ

En Santa Cruz

SANTA CRUZ, BOLIVIA (ANB / Erbol).- El traca-traca-traca duró unos cinco minutos o su equivalente en kilómetros. La velocidad y el volumen de los altoparlantes no cuadraban con el hit Despacito que sonaba a todo dar en el microbús, pero lo mejor del paseo gratuito y sin compromiso al Urubó, o más allacito, estaba por empezar.

El mismo traqueteo ha podido inspirar al humorista Nando Chávez, en su interpretación del Opa Juanoncho vendiendo lotes hace ya algunos años con el machacón “Traca-traca-traca la solución”, y antes de que algún pasajero avivado recuerde el publicitado acceso ciento por ciento pavimentado, el guía se apresura a aclarar que “con el nuevo puente de Playa Turquesa, al final de la radial 26 (zona norte de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra), se llegará directo, así que no vale la pena invertir en vano para pavimentar un tramo tan corto”.

Era domingo a la hora de la siesta y el tráfico vehicular desde la zona de la ex terminal de buses, en la avenida Cañoto, que también es el primer anillo, estaba bastante fluido. Se había advertido que la travesía duraría unas dos horas y media a tres, entre ida, vista de los terrenos y retorno, pero no que el chofer aceleraría tanto.

En el hipotético caso de que ya no sea necesario usar el único puente sobre el río Piraí, ni atravesar las lujosas urbanizaciones pioneras en las Colinas del Urubó, la diferencia de tiempo sería escasa porque por delante quedan como medio centenar kilómetrospara llegar a un descampado en el municipio Colpa Bélgica, donde una sola urbanización ofrece 66.000 lotes.

Se trata de la Nueva Gran Ciudad del Urubó, un megaproyecto de la empresa Pahuichi, que forma parte del grupo empresarial La Fuente, con 22 años en el mercado y que también oferta, al norte de Santa Cruz de la Sierra, la Ciudad Nueva Santa Cruz con 125.000 lotes en cercanías del aeropuerto Viru Viru, el Parque Industrial Latinoamericano de 1.835 hectáreas, un Centro de Compras Monumental y un Shopping Agroindustrial.La empresa Techo, también parte del consorcio, oferta Ciudad del Urubó Norte (al norte de la Nueva Gran Ciudad del Urubó) en una superficie de 3.172 hectáreas para 46.170 lotes adicionales según lo publicado por la empresa en una separata de 8 páginas del diario El Deber el 3 de septiembre de 2017.

Las cifras asustan porque en apenas dos proyectos del municipio Colpa Bélgica, que en el Censo de Población y Vivienda 2012 registró 1.089 viviendas y 4.575 habitantes, se instalarían cien mil familias o medio millón de habitantes, a los que se podría dotar de servicios en unos 40 años o de modo más optimista en 25, según un estudio presentado por la arquitecta Claudia Canedo, docente de la Universidad Privada de Santa Cruz (UPSA), pero como aclara el presidente del Grupo La Fuente, Julio Novillo, sus proyectos populares son una realidad concreta desde los años 90.Por ello, parte clave del discurso de los promotores de estos emprendimientos es poner como ejemplo la ciudad satélite en la ruta a Warnes para animar a los indecisos.“Esto va a crecer así de rápido”, sostienen.

Publicidad engañosa

El criterio de los vendedores no es compartido por la activista medioambiental Eliana Torrico que, remarca, se trata de publicidad engañosa. “Se burlan de la buena fe de la gente, de la ilusión de vivir en una zona privilegiada. Le llaman Urubó a un área que no corresponde y el problema es la burbuja inmobiliaria, la especulación por la tierra, el cambio de uso de suelo, el irrespeto a las normas, desde leyes nacionales, departamentales como la Ley Plus, Ley de Medio Ambiente, Ley Forestal y Constitución Política del Estado”.

Explica que la ley de uso de suelo determinó, mediante estudios, cuáles son las áreas para agricultura y aquellas de uso forestal, o protegidas, pero en estos casos se urbanizó de modo indiscriminado. “No hay alcantarillado público sanitario, son zonas muy vulnerables porque son zona de recarga de acuíferos. Así se pone en riesgo el agua potable de todos”, alerta.

Hay una responsabilidad compartida en los tres niveles de gobierno (municipal, Gobernación y nacional), considera la urbanistaMaría del Carmen Cadierno, porque se han promovido normas a la par de aflojar los controles. “Primero fue la ampliación de los radios urbanos con la Ley 247 para modificar el uso de suelo de rural a urbano de manera muy grosera. De pronto eso es un chicle que puedo llevarlo hasta el límite de la jurisdicción municipal sin ningún tipo de control de la Gobernación. Al ampliar el radio urbano se tendría que haber revisado esos usos de suelo previos, pero se anularon, hicieron dibujo libre sobre pizarra en blanco. Es catastrófico, rellenan cañadas, están haciendo tabla rasa”, subraya al reconocer que las fichas ambientales se manipulan muy fácil y que los protocolos de fiscalización de la Ley Ambiental tendrían que ser actualizados.

Estas son voces que tienen casi nula llegada en los medios de comunicación, saturados de publicidad de las empresas inmobiliarias y que los potenciales clientes no llegan a escuchar. Las referencias sobre esta acelerada urbanización generalmente son positivas o camufladas con publirreportajes.

La pauta publicitaria es millonaria, admite la directora de la carrera de Ingeniería Ambiental de la Universidad Nacional Ecológica (UNE), Sandra Quiroga, y lamenta que se engañe a gente que viene del interior del país para ofrecerle una zona surcada de riachuelos y cuerpos de agua, con un nivel freático muy bajo, que tendrá que invertir mucho para lidiar contra la humedad.

“Ni se ha planificado el alcantarillado o la disposición de residuos sólidos. Los botaderos tienen alto riesgo de infiltración de lixiviados porque son suelos inestables de areniscas y arcillas”, puntualiza. Utilizando el programa informático Argis plus Land Sat ha sobrepuesto imágenes satelitales con el trazado de las urbanizaciones y ha descubierto cómo se alteran cursos de ríos y evidencia las zonas más afectadas, un efecto nocivo no solo para el medioambiente, sino también para los compradores de esos terrenos, que se van a inundar tan fácilmente “como lo que se ha visto recientemente en Houston”, otra ciudad edificada sobre acuíferos.

Por las ventanillas del veloz microbús se aprecia que el terreno es inestable por las obras de emergencia en sectores erosionados, mientras el guía-animador-promotor-vendedor señalauna senda imaginaria diciendo “…además aquí habrá una ciclovía para trotar…”.

El Viceministerio de Defensa del Consumidor está procesando algunas denuncias sobre publicidad engañosa, casi todas por la distancia en la que se encuentran los terrenos, calculada en minutos y no en kilómetros, luego de que el funcionario Roberto Miranda notificara a una docena de empresas porque generalmente los compradores no conocen la zona y llegan a conocerla después de varios pagos y penurias para llegar a su lote por medios propios. De esto tampoco se habla mucho y las consultas en la plataforma virtual de esta dependencia estatal no se responden con celeridad.

Una consecuencia lógica de esta distancia (mayor a la existente entre la urbe cruceña y el segundo municipio más poblado del departamento, Montero, a 50 kilómetros) es la inexistencia de servicios de agua por tubería y tendido de electricidad y, obviamente, tampoco el transporte público que ha sido el último agregado en las nuevas tandas publicitarias de estas empresas. Cuando se pregunta al promotor de ventas sobre estos “detalles” que contradicen los anuncios, la respuesta es invariable: “ya se instalará, ya están colocando, ya están haciendo cola las cooperativas de transporte para meter a sus líneas acá…” De cómo se resolverá el tema de la disposición de los residuos sólidos o el alcantarillado, es un asunto que tendrán que trabajar las autoridades, que para eso están. Eso no lo dice, pero es lo que se puede deducir.

Entre chiste y chiste

En el segundo tomo de la obra El chiste y su relación con el inconsciente, Sigmund Freud (Ediciones Ercilla. Santiago de Chile. 1936) establece una amplia coincidencia entre la génesis del chiste y los procesos de elaboración de los sueños. Quizá por ellolos humoristas son la carnada perfecta para que las empresas inmobiliarias atraigan soñadores, o dicho de modo distinto, entre chiste y chiste saturen los espacios publicitarios y vendan la ilusión del buen vivir y el sueño de poseer terrenos “en la mejor zona de Santa Cruz”, siendo que la dosis de realidad está básicamente en las cuotas iniciales y los puntuales aportes mensuales de los clientes. Los humoristas más conocidos del país son la imagen de estas ofertas serias.

Puede que el terreno “adquirido” (las comillas se explican más adelante) esté determinado en un plano, que el comprador pise la tierra marcada por las estacas correspondientes a manzano y lote, que se empolve los calzados y dé rienda suelta a su imaginación casi en medio de la nada, pero es indeterminado -incluso si dispusiera de inmediato de los recursos económicos suficientes-, el tiempo en el que podrá edificar su casa, poder llegar a ella en un medio que no sea el micro de los vendedores, habitarla con servicios y tener la documentación completa.

Para llegar desde la ciudad de Santa Cruz a la zona dormitorio de Urubó y toda la extensión que adopta de modo engañoso este glamuroso denominativo, no existe otro puente además del que está en serio riesgo de quedar inhabilitado por la sobrecarga y falta de mantenimiento evidenciados recientemente. Sin embargo, en algunas publicidades se oferta la interconexión hasta con trenes urbanos. Se promocionan urbanizaciones con fantásticos proyectos de puentes aprobados y financiados, pero todos son proyectos, la mayoría sin respaldo financiero. Un presunto impedimento legal ha sido levantado con la aprobación de una ley cuestionada por ambientalistas (curiosamente cuando estalló la emergencia por la separación de las juntas del sobrecargado puente), pero todo hace suponer que la presión logrará que en algún momento se construyan varios puentes sobre el río Piraí, afectando el cordón ecológico protector de la ciudad, sin mencionar el daño ambiental de estas obras y de las que anuncian inmensas lagunas en proyectos más exclusivos.

Ilusión a crédito con alto interés

Es un fenómeno que se repite en los otros municipios metropolitanos; Warnes, Cotoca, La Guardia, y Porongo, con urbanizaciones en expansión. Fundos agrícolas y pecuarios incorporados a la mancha urbana sin mayor trámite y sus consiguientes conflictos intermunicipales. Anuncios de lotes en traspaso colocados en palmeras y estacas numeradas y hasta calles devoradas por la erosión después de una lluvia. Como en la lotería, pero con opción de cambio de billete, por lo menos por ahora y para acallar quejas que espanten a otros compradores.

Como en las urbanizaciones no hay más que vías asfaltadas de modo aleatorio, tampoco hay vivientes a kilómetros a la redonda y así se cierra el círculo. ¿Quiénes usarían los servicios? El contrato privado nose entrega para que sea protocolizado con una minuta, sino hasta seis meses después. Con la cuota inicial se tiene un contrato privado de reserva de terreno parcelado y el plan de pagos, que tampoco constituye prueba legal de propiedad.Es un procedimiento que facilita el cambio de ubicación en caso de que el lote elegido resulte afectado por la inestabilidad del suelo.

Conscientes o no, estos clientes se ilusionaron y más temprano que tarde demandarán el cumplimiento de todas las promesas. Reunidos en masa, tal como ocurrió con el proceso de urbanización de la propia ciudad de Santa Cruz en los años 50 del siglo pasado, estos ciudadanos, provenientes de todo el país, tendrán la fuerza suficiente como para conseguir puentes, escuelas, universidades, equipamiento y servicios que tendrán un elevado costo para las arcas del Estado, aunque ni así serán comparables a las condiciones de las Colinas del Urubó, la urbanización pionera en la zona, otra versión latinoamericana de la cinematográfica Beverly Hills, con mansiones de entre uno y cinco millones de dólares, country clubs, campos de golf, más lagunas y hotel de cinco estrellas que según la publicidad serán sus vecinos. Traca-traca-traca, qué ilusión.

 Bitácora de una desilusión

Era una tarde dominical, con el sol empañado por la humareda propia de la temporada de chaqueos aunque aminorada por los vientos desde el norte los microbuses esperan pasajeros. Tres o más salidas diarias desde la avenida Cañoto, zona de la ex terminal de buses, el emporio de las inmobiliarias.

A primera hora de la tarde soy el pasajero 16 en el micro con placa 4019YNR, con cuatro funcionarios más un chofer. La música con altísimo volumen.

13:45 salida

14:00 Cuarto anillo (al retorno pasaremos por acá a las 16:30)

El guía ofreceel producto como proyecto VIP, luego de ingresar a la derecha de la Casa del Camba del Urubó con la promesa de que el puente que se utilizará en el futuro será el que se conecte con la prolongación de la radial 26, en la entrada de Playa Turquesa, un proyecto urbanístico millonario, con laguna artificial de agua cristalina de 13 hectáreas, la segunda más extensa del mundo.Mientras se atraviesa la ruta ondulada, en el sentido opuesto a la vía a Porongo en una especie de corredor porque todo está amurallado, indica: “Yo no puedo comprar un terreno aquí, el metro cuesta entre 200 y 500 dólares, pero les vamos a mostrar hay más económicos…” Esos más económicos son terrenos entre 6 y 20 dólares el metro cuadrado. ¡Una ganga!

A las 14:10 se acaba el asfalto. ¿La publicidad no decía ingreso ciento por ciento asfaltado?

Más o menos en esa zona aparecen los primeros basurales.

El guía prosigue: “Se tratade un proyecto VIP con 35.000 lotes, todos vendidos.  Se regaló un módulo educativo de tercer nivel, ubicado en la MZ 151. Se construye según se necesita”.

Señala que hay un club house a unos kilómetros de los lotes ofertados en ese momento porque los de la primera fase ya se terminaron.

El panorama es desolador. Miles de hectáreas desmontadas. El guía advierte que la señal telefónica sólo es de Entel, pero yo que tengo esa línea quedo desconectado, quizá porque es imposible sacar el teléfono por la ventanilla, dada la velocidad que imprime el conductor.

A las 14:15 se pisa asfalto otra vez, ahora si en doble vía, del tipo flexible bordeando la urbanización Playa Turquesa, que ya ha sido mencionada varias veces.

A las 14:20 verifico y sigo sin señal en el teléfono.

Por las ventanillas se observa ganado en poca cantidad.

A las 14:35, en medio de parajes erosionados, emerge la anunciada primera etapa, el proyecto “todo vendido”, pero sin vestigio alguno de ocupación. Ya se distingue hacia el naciente un camino rural, de herradura, a Portachuelo. Es decir ya estamos a unos 60 kilómetros de la ciudad de Santa Cruz.

Resalta nuevamente “todo vendido”

A las 14:40 se ingresa a la segunda etapa, donde “todavía hay lotes disponibles y hay que aprovechar la promoción porque se están acabando y unos cuantos quedan por este sector…”

A las 14:45 se hace la primera parada, estamos en la UV 33 en el plano. Se insiste en que el puente nuevo estará en la prolongación de la radial 26, como si eso alterara algo la distancia.

La zona es atravesada por un gasoducto y así se indica que será de las primeras en ser beneficiadas con servicio de gas domiciliario, además habrá “una ciclovía para trotar”.

Los destrozos en algunos tramos del pavimentoaparecieron tras las lluvias.

A las 15:05 se va a otro sector. Donde la categoría A ($us 9 el metro cuadrado) en la Mz 94 los lotes 33 y 34 tienen dos de los escasísimos árboles de la zona y me muestro interesado en ellos, por la sombra excepcional que ofrecen.

A las 15:25 se emprende el retorno, se pasa por el Club House a las 15:37, es decir 12 minutos a 60 kilómetros por hora, son 12 kilómetros. Lo más vistoso que tiene la mentada área social, que es un pequeño conjunto con arquitectura de estilo minimalista, es la antena de telefonía, probablemente de la empresa Entel.  Aquí (también) hay que imaginar el parque acuático del vistoso folleto. Suben otros pasajeros y se completa la capacidad.

Hay tres micros estacionados y los más apurados en retornar se suben al que ocupo.

15:40 salida

16:15 playa turquesa

16:16 tranca vieja

16:30 cuarto anillo y retorno por la avenida San Martin.

16:43 Arribo a las oficinas y explicación complementaria de un oficial de ventas. Las respuestas a mis dudas las tendría el departamento legal que funciona en día hábil. Será en otra.

Compradores a ciegas (1)

Cuando el teniente Oropeza compró su lote y convenció a su prometida que compre el del lado, lo hizo convencido de que estaba cerrando un gran negocio. Consideró que la oferta de terreno en la zona del Urubó era una ganga aun estando en la Paz, donde vive, porque tiene familia y podría establecerse en el futuro en Santa Cruz.

Confiado, firmó los papeles e hizo los desembolsos antes de que otro interesado aparezca y unos meses después, aprovechando una visita a Santa Cruz, con las pocas referencias que tenía y las copias de los planos, le pidió a su pariente cruceño que lo lleve a conocer el terreno en su vehículo con doble tracción.

El desencanto en su rostro fue aumentando a medida que avanzaban kilómetros y kilómetros por unas rutas erosionadas tras dejar atrás interminables embardados y mucho más atrás hermosos jardines, parecidos a los que le vendieron en folletos para convencerlo.

Cuando finalmente llegaron, advertidos por un inmenso cartel vapuleado por el fuerte viento y las partículas de arena propias de la zona, apenas pudo reconocer su propiedad con las estacas clavadas en el suelo árido. Mentalmente delineó el perímetro de uno y de otro lote y la superficie que en los papeles se veía generosa, ahora le pareció ridícula en medio de una llanura infinita.

¿Estos son los lotes? le preguntó el pariente a sabiendas de que sí eran y trató de animarlo diciéndole que en pocos años la zona estaría transformada y muy poblada.

Compradores a ciegas (2)

T. S. muestra orgullosa un folder colorido con imágenes de un parque acuático y gente rebosante de felicidad. En el interior unos folletos vistosos y una fotocopia poco clara de lo que se supone es el lote que al igual que el teniente adquirió sin conocer. En realidad los vendedores convencieron a unos parientes suyos en una feria, y cuando perdieron el interés, puesto que tampoco habían visitado nunca el lugar, se lo traspasaron a precio de costo, un costo que todavía no tiene un monto definido, pero que se amortigua mes a mes, sagradamente, como ella acostumbra cumplir sus obligaciones económicas con el dinero de su jubilación como maestra.

Pasó casi un año hasta que otros parientes la llevaron a conocer el terreno. Historia repetida. Kilómetros y kilómetros de rutas sin pavimento ni vestigio de servicios públicos hasta encontrar las vallas publicitarias de la empresa, en proyectos anteriores, porque las urbanizaciones van agregando números uno, dos y tres, (el tercero es el de ella), pero en todos los casos, las obras están inconclusas. Aparentemente solo uno de los tres parques acuáticos estaba concluido, pero cerrado a la visita de extraños, aunque sean clientes de la empresa.

En teoría, los adjudicatarios podrían disfrutar de las atracciones desde el momento del pago de la cuota inicial, es decir, piscina y juegos infantiles, pero resulta que todavía no están construidos. El paraje es ondulado y luce bonito porque la grama está recortada. Con la ayuda de un empleado se llega al lugar especificado en el plano y lamentando que uno de los pocos arbolitos haya quedado en un lote vecino, la maestra jubilada toma posesión del terreno. Está contenta porque por fin llega, aunque hubiera estado mucho más feliz si le hubiese podido decir a su sobrina nieta que la acompañe en una próxima visita para que disfrute de las piscinas que lucen tan bonitas en su carpeta.

Por: Osman Patzi  Sanjinés